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Occupation privative d’une villa indivise

La Cour de cassation rappelle que la taxe d’habitation est due par l’indivision et non par l’indivisaire occupant.

Au décès d’un homme, un litige nait entre ses trois enfants à l’occasion du partage de la succession. L’un d’eux est déclaré redevable des taxes d’habitation de la villa indivise au motif qu’il l’a occupée de façon privative, comme maison de vacances, sans permettre à ses frère et sœur de faire de même. Mais l’intéressé conteste cette décision faisant valoir qu’il a amélioré, à ses frais, la villa, de sorte qu’il doit en être tenu compte au moment du partage. Saisie du litige, la Cour de cassation rappelle les principes. Elle explique, d’une part, que le préjudice résultant de l’occupation privative de la villa ne peut être compensé que par une indemnité spécifique prévu à l’article 815-9 du Code civil et, d’autre part, que les taxes d’habitation constituent une dépense de conservation et, qu’à ce titre, elles doivent être payées par l’indivision et non par le seul indivisaire qui occupe privativement le bien indivis.

Ce n’est qu’un rappel de cette nouvelle position de la Cour, depuis deux ans environ, mais cette position m’étonne toujours autant puisque on voit mal en quoi la taxe d’habitation constituerait une dépense de conservation du bien. Mais il est vrai que nos juges ont un peu de mal avec les questions financières en droit de la famille…

Cour de cassation, 1ère chambre civile, 10 février 2021, pourvoi n° 19-20957

 

Un ex-conjoint peut être expulsé

Pendant plus de 10 ans, une femme occupe l’appartement qu’elle détient en indivision avec son ex-mari, sans payer l’indemnité d’occupation qu’elle doit suite à leur divorce. Par ailleurs, elle n’hésite pas à faire preuve d’inertie face aux démarches pour réaliser la vente de ce bien immobilier par licitation (vente aux enchères), ordonnée par le tribunal. Saisis de la situation en référé, les juges ordonnent à l’intéressée de libérer les lieux sous astreinte. Cette décision est confirmée par la Cour de cassation. Pour les hauts magistrats, ces faits constituent un « trouble manifestement illicite », témoignant d’un comportement incompatible avec les droits concurrents de l’autre indivisaire (en l’occurrence l’ex-mari).

Cour de cassation, 1ère chambre civile, 30 janvier 2019, pourvoi n° 18-12403

 

Indivision post-divorce : l’un des indivisaires peut être tenu de l’avance à verser à son ex-conjoint, avant la fin des comptes de partage

Dans une indivision, l’avance en capital accordée à un indivisaire dans le partage à intervenir peut être mise à la charge personnelle du coïndivisaire lorsque celui-ci est, depuis de nombreuses années, redevable d’importantes sommes envers l’indivision.

Dans l’affaire dont a eu à connaître la Cour de Cassation, après leur divorce, deux ex-époux continuaient de s’opposer sur les comptes liquidatifs. Le Tribunal avait condamné le mari à payer directement à sa femme une avance sur le partage et le mari contestait cette décision en indiquant que le président du tribunal de grande instance pouvait, à concurrence des fonds disponibles, ordonner une telle avance sur les droits de l’indivisaire dans le partage à intervenir (C. civ. art. 815-11 der. al.). Mais alors, l’avance doit être mise à la charge de l’indivision et non à la charge personnelle de l’autre indivisaire.

La Cour de cassation rejette le pourvoi aux motifs que la Cour d’Appel avait constaté que le mari était redevable d’importantes sommes envers l’indivision depuis de nombreuses années, et, dans ces conditions, au regard des droits de chacun dans la liquidation et le partage de la communauté, accorder à l’épouse une avance et mettre celle-ci à la charge personnelle du mari compte tenu des difficultés rencontrées par elle pour en obtenir le paiement.

Cela me permet de rappeler ici qu’un indivisaire peut demander à ce que que lui soit versée une avance en capital à valoir sur ses droits dans le partage (C. civ. art. 815-11, der. al.). Cette règle vaut pour toutes les indivisions post-communautaires ou successorales pourvu que :

  • des fonds disponibles existent ;
  • les droits de l’indivisaire soient au moins égaux au montant de l’avance qu’il demande

En l’espèce, les juges ont justifié l’avance au regard des sommes dont l’ex-conjoint était redevable envers l’indivision. Ce dernier avait en effet perçu 5 années de loyers pour la location d’un immeuble commun et 7 ans des revenus d’une charge d’huissier de justice. Ensuite, sans renverser le principe selon lequel l’avance est normalement prélevée sur les fonds disponibles de l’indivision, la Cour de cassation admet que l’avance soit mise à la charge personnelle de l’indivisaire, parce qu’il tarde justement à verser ces fonds à l’indivision, et les rend artificiellement indisponibles.

Décision de la Cour de Cassation 1ère Chambre Civile, 24 mai 2018 n° 17-17.846