Les copropriétaires doivent dorénavant alimenter, par une cotisation annuelle obligatoire, un fonds de réserve pour les travaux pour assurer un étalement des coûts dans le temps. Et nouveauté de taille : les sommes versées sur le fonds appartiennent au syndicat de copropriétaires et ne sont pas remboursées en cas de vente d’un lot. Il appartiendra au vendeur de faire valoir l’existence de ce fonds de travaux au moment de la négociation du prix de vente, de façon à compenser les sommes qu’il a versées pour des travaux puisqu’il a quitté la copropriété avant qu’ils soient effectués.
Toutes les copropriétés sont concernées. Pour les immeubles neufs, il est toutefois possible de reporter la création du fonds de travaux après une période de cinq ans suivant la réception des travaux. À côté de cette dérogation temporaire et facultative, la loi a prévu deux autres cas où les copropriétés peuvent ne pas constituer cette épargne obligatoire pour travaux. Le premier concerne les seuls immeubles de moins de dix lots (quelle que soit leur affectation : caves, parkings, etc.), qui peuvent décider de ne pas instituer de fonds de travaux par « une décision unanime de l’assemblée générale » (art. 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). Le second cas de dispense vise celles dont le Diagnostic technique global (DTG) fait apparaître l’absence de besoin de travaux au cours des dix prochaines années (ce qui sera exceptionnel).
Ce projet répond à la situation de quelques 100.000 copropriétés qui sont en difficulté financière par manque de trésorerie.
Il faudra donc s’adapter à cette nouvelle mesure… et veiller à la bonne gestion de ces fonds par les syndics.